Investir et défiscaliser dans le neuf avec la loi Pinel

La loi Pinel et son dispositif fiscal d’investissement dans le neuf sont reconduits jusqu’au 31 décembre 2022. Vous souhaitez investir dans un logement neuf pour défiscaliser dans de bonnes conditions ? Nous vous expliquons le fonctionnement de la mesure Pinel dans cet article.

Adopté dans le cadre de la nouvelle loi de finances le 29 décembre 2014, le dispositif de défiscalisation PINEL succède à la loi DUFLOT. L’objectif reste le même : encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf mais cette fois avec 3 choix de durée d’engagement de location du bien. Cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 mais s’applique rétroactivement pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014.

La loi Pinel et la réduction d’impôts

La loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôts dont le pourcentage dépend du prix du logement neuf dans lequel vous investissez. Le bien immobilier neuf en question doit respecter un certain nombre de critères :

• être neuf ou en état de futur achèvement
• avoir une valeur qui ne dépasse pas 300 000 € ou 5 500 € par m² habitable
• être loué à un prix inférieur au marché
• être construit dans une zone concernée par le dispositif Pinel

Les réductions d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre dépendent de la durée de votre engagement locatif avec :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans
•  18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans
•  21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans

Vous choisissez librement la durée pour laquelle vous vous engagez à louer votre appartement ou votre maison mitoyenne neuve entre ces trois options (6, 9 ou 12 ans).

Pour les investissements réalisés au travers de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% du prix de revient du logement) est désormais applicable sur 100% de l’investissement.

Les différentes zones d’application de la loi Pinel

Le zonage dans lequel s’inscrit le logement que vous souhaitez acquérir est fondamental dans le calcul de la rentabilité de votre investissement. Un nouveau zonage ABC est en vigueur depuis le 1er octobre 2014. Pour être éligible au dispositif Pinel, votre logement doit se situer dans une des zones suivantes :

Voici la liste des zones, des régions et des communes concernées :

• Zone A (650 communes principalement situées en agglomération parisienne, lyonnaise et Côte d’Azur)
• Zone A bis (Paris et 76 communes d’Ile-de-France)
• Zone B1 (1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants)
•  Zone B2 et C (agglomérations de plus de 50 000 habitants faisant l’objet d’un agrément préfectoral).

Les plafonds de loyers à respecter

Pour entrer dans le dispositif Pinel, la location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, selon la zone dans laquelle elle est proposée. Ce barème est révisé chaque année par le gouvernement et varie selon la zone dans laquelle se trouve le logement.

Les plafonds de loyers par m²

Pour le barème 2021, le montant des loyers ne doit pas excéder les limites suivantes :

• 13,04 € par m² pour la zone A
• 17,55 € par m² pour la zone A bis
• 10,51 € par m² pour la zone B1
• 9,13€ par m² pour les zones B2 & C

Avec cette donnée, il vous suffit d’appliquer la formule de calcul suivante pour connaître le plafond de loyer mensuel de votre logement :

(Plafond de la zone x surface pondérée) x (0,7 + 19/surface pondérée)

Le plafonnement des loyers PINEL ne dépend pas seulement de la surface habitable du logement. La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (balcons, loggia, caves, celliers,… à l’exclusion des garages) plafonnée à 8 m² ou 4,5 m² dans le cadre d’une terrasse, c’est ce que l’on appelle la surface pondérée.

Exemple de calcul d’un loyer Pinel

Illustrons notre formule par un exemple concret. Vous achetez un appartement neuf T2 de 41 m², disposant d’un balcon de 16 m² et situé à Eysines (Zone B1).

• La surface pondérée du logement est de : 41+ 16/2 = 49
• Le plafond de la zone B1 : 10,51€/m²
• Le loyer maximal autorisé est de : (10,51 x 49) x (0,7+19/49) = 560,18€

Les plafonds de ressources annuelles

Les plafonds de ressources annuelles des locataires (personne seule ou en couple avec une personne à charge) à respecter sont de :

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Vous venez d’acquérir une maison neuve collective ou un appartement neuf et vous souhaitez défiscaliser ? Vous avez 12 mois pour trouver un locataire et déclarer vos revenus locatifs. Le choix de votre locataire reste libre et vous pouvez même louer à un membre de votre famille qui se trouve hors de votre foyer fiscal.

Attention, le dispositif Pinel ne vous autorise pas à vivre dans le bien loué ou à permettre à une personne de l’occuper à titre gratuit.

Vous avez des questions supplémentaires sur la défiscalisation dans le neuf ? Un conseiller Immobilière Sud Atlantique peut vous appeler pour vous renseigner.